In Zeiten niedriger Sparzinsen und einer anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum setzen die Österreicher nach wie vor auf Anlegerwohnungen als sichere und renditestarke Investition. Doch neben der Auswahl der Immobilie und der Finanzierung gibt es vor allem aus steuerlicher Sicht wichtige Aspekte zu beachten, um das volle Potenzial dieser Anlageform auszuschöpfen.
Wer eine Anlegerwohnung vermietet, erzielt aus steuerlicher Sicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Mieteinnahmen müssen in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden. Von den Einnahmen können jedoch zahlreiche Ausgaben abgezogen werden, etwa Betriebskosten, Abschreibung (AfA), Zinsen für Immobilienkredite, Instandhaltungskosten und Maklergebühren. Am Ende wird nur der Überschuss versteuert.
In Zeiten höherer Zinsen ist auch das Thema „Liebhaberei“ zu beachten. Sofern der Fremdkapitalanteil für die Anlegerwohnung zu hoch ist, kann steuerlich auch Liebhaberei vorliegen. Dies ist dann der Fall, wenn in einem Zeitraum von 25 Jahren kein Gesamtüberschuss erzielt wird. Hier ist zu beachten, dass für Wohnungen, die vor 2024 erworben wurden, noch ein Zeitraum von 20 Jahren gilt. In diesem Fall werden die Verluste nicht anerkannt.
Eine der wichtigsten steuerlichen Begünstigungen ist die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Für Gebäude beträgt die jährliche Abschreibung in der Regel 1,5 % des Anschaffungswertes (ohne Grundanteil). Bei Altbauten oder besonderen Nutzungsarten kann ein anderer Satz gelten. Der Grundanteil ist nicht abschreibbar und wird vom Finanzamt meist mit 20–40 % des Kaufpreises angesetzt.
„Wer als Anleger seine Wohnung langfristig vermietet, kann unter bestimmten Voraussetzungen von einem Vorsteuerabzug profitieren. Voraussetzung ist eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung (z. B. an Unternehmer). In vielen Fällen wird jedoch an Privatpersonen vermietet, wodurch kein Vorsteuerabzug möglich ist.“
Petra Schachner-Kröll
Wird die Anlegerwohnung kurzfristig vermietet (etwa als Ferienwohnung über Plattformen wie Airbnb), ist dies in den meisten Fällen umsatzsteuerpflichtig. Hier gelten gesonderte Regelungen, und es ist eine genaue Abgrenzung zu langfristiger Vermietung notwendig. Die Einnahmen müssen in der Umsatzsteuervoranmeldung deklariert werden.
Fazit: Anlegerwohnungen sind in Österreich nach wie vor eine attraktive Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und für das Alter vorzusorgen. Wer jedoch steuerliche Vorteile optimal nutzen will, sollte sich frühzeitig informieren oder professionelle Beratung in Anspruch nehmen. Nur so lassen sich Steuervorteile nutzen und Fallstricke vermeiden – und die Investition in die eigene Zukunft zahlt sich maximal aus.
Text: Petra Schachner-Kröll
Foto: © Manuel Schaffernak
