Handeln ist rasch notwendig!
Durch das Budgetbegleitgesetz 2025 soll es zu einer massiven Änderung im Bereich der Grunderwerbsteuer ab 01. Juli 2025 kommen (Gesetzwerdung im Zeitpunkt des Redaktionsschlusses noch nicht erfolgt).
Das Regierungsprogramm 2025 bis 2029 sieht vor, dass die Übertragung von Immobilien stärker besteuert werden sollen und insbesondere „Umgehungskonstruktionen“ verhindert werden soll. Ziel der Regierung ist es, künftig Share Deals mit Immobiliengesellschaften einem Asset Deal gleichzuschalten.Bis dato wurde Grunderwerbsteuer nur dann ausgelöst, wenn 95 % von Immobiliengesellschaften an eine natürliche oder juristische Person übertragen wurden oder wenn 95 % der Anteile in einer Steuergruppe vereinigt wurden. Diese Schwelle wird mit 01. Juli 2025 auf 75 % herabgesetzt. Dies soll verhindern, dass durch Zurückbehaltung von kleinen Anteilen die Tatbestandserfüllung der Grunderwerbsteuer umgangen wird.
Die Anteilsvereinigung
Zusätzlich wird der Tatbestand des sukzessiven Gesellschafterwechsels erweitert (bisher nur bei Personengesellschaften relevant, wenn innerhalb von 5 Jahren zumindest 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen werden): Nunmehr gilt dieser auch bei einem Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften, wenn innerhalb von 7 Jahren 75 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Die verlängerte Frist gilt auch für Personengesellschaften.
Anteilsvereinigung kann künftig auch durch Vereinigung der Anteile bei einer Person oder Personenvereinigung erfolgen: Eine Personenvereinigung liegt vor, wenn Personen- und Kapitalgesellschaften zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder mittelbar oder unmittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen. Nicht mehr relevant ist somit künftig die Vereinigung aller Anteile innerhalb einer steuerlichen Unternehmensgruppe.
Darüber hinaus werden künftig auch mittelbare Anteilsverschiebungen erfasst, um Umgehungen durch Zwischenschaltung von Gesellschaften zu verhindern. Eine solche Mittelbarkeit soll dann vorliegen, wenn nicht die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft selbst übertragen werden, sondern die Anteile einer in der Beteiligungskette darüberstehenden Gesellschaft. Die Ermittlung der Beteiligungsschwelle soll durch Multiplikation der prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene erfolgen.
Wenn künftig also Person B 80 % an einer Gesellschaft mit Immobilienbesitz erwirbt, dann fällt Grunderwerbsteuer an. Dies aber auch, wenn die Zielgesellschaft wiederum eine Tochtergesellschaft hat, die über Grundbesitz verfügt.
Die Bemessungsgrundlage
Generell wird die Grunderwerbsteuer bei diesen „Anteilsvereinigungen“ und auch bei Umgründungen mit „Immobiliengesellschaften“ erhöht. Eine Immobiliengesellschaft nach dieser Definition ist eine Gesellschaft, die ihren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken hat.
Bisher wurde die Grunderwerbsteuer in Höhe von 0,5 % des so genannten Grundstückswertes bei Anteilsvereinigungen und Umgründungen bemessen. Der Grundstückswert ist ein nach einer eigenen Verordnung zu berechnender Wert, der üblicherweise unter dem Verkehrswert liegt.
Künftig soll Bemessungsgrundlage der gemeine Wert (iSd § 10 BewG 1955) (= Verkehrswert) aller vom Erwerbsvorgang betroffenen Grundstücke sein. Der Steuersatz für Anteilsvereinigungen und Umgründungsvorgänge im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften wird auf 3,5 % erhöht. Bei Übertragungen im Familienkreis soll der niedrigere Steuersatz beibehalten werden.
Nachdem diese Regelung bereits für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht oder entstehen würde, in Kraft treten wird, ist eine rasche Reaktion im Hinblick auf geplante Projekte geboten.
Text: Petra Schachner-Kröll
